双轨制恐致中低端商品房淡出 房价格恐被推高

只是错过而已

1月10日，大兴、怀柔3宗住宅用地采用“新规”挂牌入市。与之前“综合评标”不同，这3宗住宅用地采用挂牌出让，并设定合理土地价格上限，一旦竞价达到上限价格，将转为在这一价格基础上现场投报配建保障房面积，投报面积多者取胜。业界分析，一旦此方法成为居住用地出让的主流，未来地块配建保障性住房的多少将决定企业拿地成败。专家表示，这直接反映了政府在保障性住房领域实践的决心，而保障性住房将对商品房市场造成的冲击，或许远不止于人们的想象。

双轨供应解供需矛盾

在近日结束的中央经济工作会议上，中央首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并提，成为一大政策亮点。同时，多部委表示，今年将新增建设1000万套保障房。业内人士分析，中央经济工作会议更加强调住房保障，显示住房体系建设和调控的思路正在发生改变。市场未来可能呈现“保障体系”和“商品体系”的“双轨制”，而保障房体系的建立将对商品房市场产生深远影响，最直接的可能就是对中低端商品房产生冲击。据相关部门披露，“十二五”期间，北京市将实现保障性住房占整个住房供应的60%。据悉，未来5年，北京市将建设、收购各类政策性住房100万套，对符合保障人群做到应保尽保。


事实证明，作为“双轨”之一的“保障性轨道”上的重要环节，土地供应方面正在加紧落实。1月10日，今年第一批采用“限定价格”+“配建保障房”综合比拼的新式挂牌出让的大兴区瀛海镇地块、黄村镇大庄三角地、怀柔杨宋镇居住及商业金融地块已收到第一次报价。这是继去年11月顺义张镇等地块、12月的5宗地块之后，又一批采用新式挂牌出让的土地。数据显示，北京去年仅11月供应的18宗住宅类地块中包含保障房建设用地的占到了一半。业内预计，此后类似的配套供应将逐渐加速。

有分析认为，保障体系的建立将成为今后住房政策的核心环节，显示中央已经下定决心解决供需失衡导致市场价格过快上涨的问题。有开发商表示，这个定调，甚至比房地产税的影响更大，因为它改变的是整个住房体系，基础供需失衡的比例或许会因此彻底改变。

只是错过而已

商品房价格恐被推高

然而，有专家分析，目前城市土地的供应量总体是不足的。如果要匀出更大比例给保障房用地，商品房的供应只会更加趋于紧张，进而抬高商品房价格。

去年年底，打破7年拿地荒，终于拿到一块配建保障性住房住宅用地的华远地产董事长任志强认为，商品住宅用地配建保障房，必然推高房价。在整块土地面积一定的前提下，保障性住房面积越大，意味着商品房所占面积将越小。企业为保证收益，在保障房价格不变的前提下，提高商品住宅价格是惟一选择。

中国房地产联盟秘书长陈云峰分析说，目前的政策，外来人口未能进入购买保障性住房门槛，而目前北京60%多是外地人，他们要结婚生子，买房比能住父母房子的北京人更迫切，成为购买商品房的主要对象，但60%以上的外来人口购买未来占30%左右的商品房，则明显产生矛盾，商品房的价格有可能进一步被推高。

中低端商品房或淡出

龙湖香醍溪岸负责人吴竑兴分析，今年以来，北京楼市有两个明显的趋势，一是市区的房子豪宅化。如CBD、金融街区域内无论何种产品类型，售价均堪称天价；第二个趋势就是首次置业郊区化。现实表明，北京首次置业的主要区域已经从四环发展到现在的五环，短期内就可能过渡到六环区域。随着中心城区的土地资源的稀缺，这个趋势正在逐渐强化，刚性需求开始被挤压到城市周边区域。

分析人士指出，在宏观调控重压之下，这些周边区域如房山、大兴、顺义等五环附近的中低端楼盘，仍旧出现了昔日楼市火爆时的千人连夜排队景象，开盘售罄的“日观盘”现象也并不鲜见。这充分显示了刚性需求是中低端楼盘的有力支撑。然而，一旦保障房体系逐渐建立，将对中低端楼盘构成极大威胁。

商品住宅因为土地价格以及税费成本等都高于保障性住房，未来在保障房大量入市的背景下，同样位于城市周边的区位、中低端的商品房的价格优势将失去竞争力。另一方面，随着保障性住房的保障人群范围不断扩大，对外地户籍人口放开也将是个趋势。届时，外地人口中的中低端刚性需求则必然转向保障性住房。因此，开发中低端产品对开发商来说恐怕划不来，开发高品质、高附加值的中高端以上的产品才能保证企业高利润的回报。低端市场将成为保障性住房的天下，中低端商品住宅可能会淡出历史舞台。

庞博国际执行董事刘东认为，政府加大保障房供应未来会对普通住宅造成相当大的冲击。但短期内，房屋租金、二手房的价格都仍将上涨，加之去年底土地成交依旧呈现爆发性的增长态势，这些因素都使人们在观念上还存在着房价稳步上升预期。