主题地产开发经典案例揭秘

西瓜红

题记：

CRIC主题地产咨询（含产业园区）是中国房产信息集团（CRIC）新发展的咨询业务，利用易居中国和中国房产信息集团的平台优势，为具有特殊主题的房地产项目或产业园、工业园类项目，提供总体定位策划、规划设计建议、营销策略建议、产业园招商顾问等个性化专业服务。

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主要业务类型包括：主题地产开发、工业园开发、产业园开发（创意园区）

主题地产咨询（含产业园区）有8个常规服务模块，在具体项目中会根据主题和产业的不同而制定针对性的服务模块和研究重点：外部市场/行业分析，案例借鉴，运作模式定位，发展战略制定，市场、产品、客户定位，财务测算，启动区发展策略，营销推广策略。



项目背景：






上世纪90年代初，深圳“锦绣中华”取得巨大成功后，中国旅游业的“造园运动”开始兴起。全国各地的各类主题公园如雨后春笋般涌现，短短十余年间就出现了上千家，随即它们又以同样的速度纷纷衰落。据统计，目前全国的主题公园有70%处于亏损状态，20%持平，只有10%左右盈利。常州恐龙园便是10%中的一员。在一个不出恐龙，且没有多少旅游自然资源的常州市，运营7年的中华恐龙园2007年接待游客约160万人次，营收入1.36亿元，并将常州年游客量由不足400万人次带动增至近1000万人次，成功打破了国内主题公园“一年兴，两年平，三年衰，四年关门”的生命周期。

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项目解析：

与其它主题公园相似,制约常州恐龙园发展的因素有经济基础、科技支撑、人才储备、传媒导向四大外围因素和文化积淀的内部核心竞争力。常州作为长三角二线城市,素来以工业制造业著称,创意产业所需的科技、人才和传媒导向条件薄弱。龙城控股自身的核心竞争力也有待进一步的提升。目前，恐龙园拥有庞大且持续增长的游客，但要在竞争激烈的全国市场生存，单一的盈利模式显得相当单薄。

如何从一个区域型的品牌主题公园，发展到理想愿景中的国际知名旅游集团，恐龙园的思路是走迪斯尼之路，沿着主题乐园+文化创意产业相结合的道路进行探索，拥有完整的文化创意产业链是其最终目标。

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服务内容：

主题公园发展模式研究

旅游产业、创意发展机会研究

区域整体概念定位建议

整体规划及旅游游憩类功能建议

大区域运营模式研究

项目土地开发运营建议

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解码成功核心项目



1.独特的恐龙主题，先入为主，占领市场

恐龙园最大的特色即在于它的恐龙主题定位。恐龙作为亿万年的物种，激发了人们对于远古时期的无穷想象；同时恐龙又与中华民族的图腾——龙有着千丝万缕的联系，也因此充满了神秘的色彩。作为全国首个恐龙文化主题公园，同时也是最大的恐龙博物馆，恐龙园以恐龙主题在科普科研方面做足文章，先入为主地占领了庞大的青少年消费市场，并获得稳定的关联市场开发空间。

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　　2.科普与娱乐联姻的5+2产品模式

　　在主流的主题公园“4+2”(主题游乐+主题商业+主题演出+主题环艺+与之相配套的游客服务设施和管理维护设施)模式之下，中华恐龙园结合自身特色，将“以恐龙为主题的科普展示”作为重要部分融入到主题公园中，创造性提出并践行了“5+2”主题公园产品模式，铸就了中华恐龙园的核心竞争力：以恐龙为主题，打造游乐体验性极强的科普教育基地和科普教育性极强的主题公园。

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　　3.“1+1>2”的产业扩张

　　携手宏梦卡通，实现1+1>2的产业扩张是恐龙园打造文化产业体系的重要一步。双方的携手合作，促进了宏梦卡通动画产业链的衍生，更为恐龙园走向全国市场提供了可能。借助宏梦卡通成熟广泛的衍生品开发营销系统，恐龙园的影响力将跳出目前的华东市场圈，扩展至国内的环渤海城市圈、珠三角区域以及港澳台市场。

-CRIC--商业地产营销案例--住宅地产营销--土地数据库--别墅运营--区域开发策划--工业园开发顾问--产业园开发顾问--主题地产开发--中国房产信息集团--克而瑞-恐龙园发展问题难点解析

西瓜红

与其它主题公园相似,制约常州恐龙园发展的因素有经济基础、科技支撑、人才储备、传媒导向四大外围因素和文化积淀的内部核心竞争力。常州作为长三角二线城市,素来以工业制造业著称,创意产业所需的科技、人才和传媒导向条件薄弱。龙城控股自身的核心竞争力也有待进一步的提升。目前，恐龙园拥有庞大且持续增长的游客，但要在竞争激烈的全国市场生存，单一的盈利模式显得相当单薄。
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        如何从一个区域型的品牌主题公园，发展到理想愿景中的国际知名旅游集团，恐龙园的思路是走迪斯尼之路，沿着主题乐园+文化创意产业相结合的道路进行探索，拥有完整的文化创意产业链是其最终目标 。
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        在世界主题乐园第一品牌迪斯尼的发展模式里，坚实的动画长片和真人动画电影基础使得其顺利进军电视领域，随之建立了影响深远的品牌基础。而其经典卡通形象，衍生出玩偶、礼品、出版物等文化产品，迪斯尼集团也借此得以开展庞大的授权、版权业务；同时，迪斯尼乐园的建成，又吸引了大批卡通迷和动漫迷前来游玩，主题乐园的火爆人气使得迪斯尼能推进其旅游地产，直至带动整个城市的旅游经济。
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        以迪斯尼为蓝本，常州恐龙园推出以恐龙为主题的动画片是其按照主题乐园+文化创意产业的发展模式，延伸产业链，打造“中国版迪斯尼”的第一步。恐龙园期望借助经典的原创卡通形象，打开巨大的动漫市场。进一步通过开发衍生产品、版权交易、网络游戏等，完善自身的文化产业链。
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        这将是一个漫长而曲折的过程。在迪斯尼由1922年的动画公司到目前的全球跨国集团的80余年里，其强大的内容创意产业是其后续所有业务发展的基础。但如此强大的基础须耗费大量的人力、物力和财力，历经多年的拓展与积累，同时还有电视时代大发展的契机。
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        尽管当下动漫产业已经风靡全球，但恐龙园此方面的条件并不成熟。除因地方原因致使创意人才、技术的基础不牢以外，资金与市场化机制的欠缺是主要抗性因素。目前，中国的动漫原创作品的投资回收周期为3年，在单一作品模式下，多数企业难以支撑到回收期的到来。龙城控股虽然有强大的开发实力，但此业务的资金投入仍相对有限，同时还面临国内动漫行业因发行、营销、运作、赢利等模式均不成熟而放大的市场风险。
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服务价值：
        通过国内外知名主题公园项目的案例，完成项目内外部产业环境研究、产业链的分析，通过一系列的产业论证研判得出。
        项目整体定位和物业功能建议，获得了常州政府、开发商的高度认可，并指导完成了项目的规划调整方案。
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