房产新政下订好的房不买了算不算违约？

只是个孩子

“房产新政下，房产一片惨淡，可今天来听讲座的市民的热情却和天气一样火热。”昨天，在浙江图书馆举办的关于“房产新政下买卖合同违约问题的处理”专题报告上，浙江大学光华法学院民商教授、法学博士张谷先生用这句话作为开场白。的确，到场听讲座的市民数量远远超出预料，一些听课的市民甚至不在乎有没有椅子，只要能挤进讲堂，哪怕站着甚至坐着、蹲着，而且几乎人人都在认真地记着笔记。

而隔壁的律师答疑处同样气氛火爆。

4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)，对房地产交易带来了巨大的冲击，银行房贷政策的变化，使得房产买卖双方产生了这样那样的纠纷。

交易能否继续？合同能不能解除？如果违约，有什么法律风险？又该怎样维护自己的合法权益？浙江大学律师实务研究中心的专家、律师们昨天给大家一一点拨。

焦点一

新政不属“不可抗力”，能否解约要看合同约定

小吕满头大汗，夹着个公文包，又听讲座又咨询。他是温州苍南人，在杭州上班，看好夕照新村一套房子，47.3平方米，总价91万多，“特意选择和爸妈居住在一个小区，以后好有个照顾。”小吕说，4月12日签下合同，预付了2万元税费，当时要求首付30%。但几天后，中介告诉他首付要提高到50%，因为小吕之前在绍兴工作时通过贷款已经买过一套房子，根据房产新政，他属于贷款购买第二套房，首付不得低于50%。这让他有点吃不消，他想解除合同，“合约上写得明白，碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约，新政应该属于这种情况吧？”

律师解疑：张谷教授给大家讲的第一点，就让小吕这类“略懂”法律的人死了心，“房产新政不属于‘不可抗力’，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，国家要抑制房价的决心一再表现，而且银行贷款政策也一直在变动，怎么能算不能预见和无法避免呢？首付提高并不能意味着这情况就不能克服，可以自己去借钱来付首付继续履行合约，所以以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行不通。”

不过，张教授同时指出，有一种情况可以合法解除合约——“如果合约里明确约好，首付之后的后续房款是需要通过银行贷款来支付的，那么现在银行的贷款政策有变化，且必须证明购房人确实没有别的支付渠道，那可以归于：没办法克服的情形，那才能被允许解约。”所以小吕如果要解约，要先看看当时合约上有没有明确写明房款是由银行贷款来支付，如果有就可以解除合约要回钱，如果没有写，那就没有办法。

只是个孩子

焦点二

不管能否解约，中介费还是要付的

姚先生在凯旋路买了一套50多平方米的房子，总价105万多，4月13日签了合同，付了装修费2万、中介费1.7万以及首付32万多。

“15日，银行告诉我按揭办不下来，因为我是外地人，提供不了一年以上的纳税证或者社会保险证。这些天我都急死了，买房的事眼看要黄掉了不说，还白白付了中介费，我能不能解约？能不能要回中介费？”

律师解疑：姚师傅能否解约，和小吕一样，关键要看当时的合约上是否明确约定房款由银行支付。至于那笔中介费，律师明确表态：应该支付。打个比方最能说明白：中介好比是媒人，帮新人撮合好了，结婚了，但是就算新人后来闹离婚也跟媒人无关了，介绍费还是必须要给的。

焦点三

开发商未取得预售证，“认购”属无效

现场听讲座的人中，有不少是预订了期房的。比如张先生，“前段时间房价升得厉害，头脑一热就跟着别人去订了套期房，要后年才能交房，现在看这个势头，房价恐怕要跌，所以这个房子不想要了。但是当时签了份东西，不知道能不能反悔？”

律师解疑：如果开发商没有取得商品房预售许可证明的话，所谓的“预约”、“认购”、“意向”可以认为无效，张先生可以要求开发商退还已支付的房款或者订金。

但是如果开发商已经取了预售许可证，能否解约，还是要看合约中是否约定房款由银行支付。

综合种种情况，律师建议，不管是二手房还是新房买卖，合约中对房款支付形式以及可能碰到的风险约定得越详细，越能降低交易风险，保护自己的利益。