公共收益怎么用 物管合同应约定

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三成小区公共收益是“糊涂账”后续报道

“因公共收益不透明等问题，导致业主与物管对立，已不容忽视。”昨日，长期代理物业管理纠纷案件的重庆锦扬律师事务所律师倪世均分析认为，目前，小区公共收益不透明、管理混乱，除了业主维权意识淡薄外，还有三大症结。

三成小区无业委会

业主维权“群龙无首”

昨日，记者走访了九龙坡区华城小区、江北区逸景小区、渝中区莲花小区等小区，发现这些有“公共收益不透明”投诉的小区有一个共同特点，就是小区因各种原因没成立业委会。

“不少小区未成立业委会，客观上造成业主在小区公共收益等方面维权处于群龙无首的状态。”倪世均律师称。据市物管协会公布的资料显示，我市目前有4000多个住宅小区，有三成左右的小区目前没有业委会。据了解，一些小区迟迟不能成立业委会，主要是物管和业主在推荐人选等方面发生分歧、业主与业主之间难以达成共识等原因。

对此，市房管局物管处有关人士表示，没有成立业委会的部分小区，业主与物管关系紧张，在小区公共收益上不透明的问题也较重一些。房管部门今后将加大工作力度，让一些没有业委会的小区把业委会成立起来。

多数小区物管合同

没约定公共收益如何用

“不少小区业主与物管公司签订的服务合同中，漏掉了小区公共收益如何使用的约定。”

倪世均律师说，他近两年代理的6件物管合同纠纷案中，有5件案件的物管服务合同中，根本就没有约定小区公共收益如何收取、如何使用，如何管理。昨日，记者调查了渝中区云鼎小区、渝北大茂小区、江北逸景小区等10个小区业主与物管签订的物管服务合同，有8个小区的合同没有对公共收益如何管理使用作出约定，只有两个小区的合同作了约定。

“当时急着搬新房，哪里想得这么细嘛。”在江北逸景小区，业主何女士说到这个问题时，和不少市民一样显得有些懊恼。

对此，市房管局物管处有关人士表示，几年前市房管局和市工商局制定的《重庆物业管理服务合同》（示范文本）中，没有制定公共收益如何使用的条款，目前正在研究修订示范文本，届时会将签物管合同中应该注意的重要事项通过媒体向市民提醒。

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业委会无诉讼资格

与物管产生纠纷仍处弱势

据了解，为了讨要物管用房，南岸一小区业委会前不久曾两度起诉物管公司，结果均被法院以业委会没有诉讼权为由驳回。

“这也正是小区公共收益不透明的症结之一。”倪世均说，据《物权法》规定，小区业主大会或业委会有管理职能。但同时规定，业委会不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，因此没有诉讼主体资格。

“业委会的地位太尴尬了。”渝中区一小区业委会副主任张先生介绍说，上个月他们小区业委会准备将一笔小区公共收益存入银行，他们拿着钱到银行去以业主委员会的名义开户时，银行工作人员称业主委员会不属于法律实体，坚决不同意。最后，业委会只好将这笔钱交物管代管。

“由于没有诉讼主体资格，虽然是‘主人’，但在与物管公司产生纠纷后，业委会仍然处于弱势地位。”倪世均举例说，有些物业公司将小区内的公共场地租给他人做商用，影响了业主的生活。当居民不愿以个人诉讼的方式“得罪”物管时，业委会却因没有起诉资格，想为业主“出头”也不行。

新闻链接

浙江省物管条例：小区业委会有诉讼资格

据了解，目前只有浙江省出台的物管条例规定，业委会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以业委会的名义依法提起诉讼。对此，倪世均认为，这是一个可喜的突破。给予业委会诉讼权，业委会在法律上跟物业公司就处于了同等地位，在维护业主权益时“腰杆”就硬了许多。（