楼市回暖会否逼出第三轮调控?

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从2010年初开始，中央为遏制住房价格过快上涨，采取了一系列调控政策，今年是近年来我国出台房地产调控政策最密集、最严厉的年度。在一系列房地产调控政策出台后，一线城市房地产市场量跌价滞，房价维稳迹象明显。不过，住房价格上涨的压力依然很大，部分城市新建商品房价格仍呈现涨幅较大的情况。

中国社科院发布的2011年《社会蓝皮书》便指出，控制住房价格上涨仍需出台更有力的措施，严防房地产市场泡沫的增加。北京市住建委委员、新闻发言人徐志军在“十一五”北京城市建设成就新闻发布会上也表示，尽管北京楼市出现量价齐升，成交量再一次全面上涨，但政府调控房地产市场的决心不会动摇。如果房价出现较大波动，金融、信贷、税收等调控手段将有可能“加码”。

今年以来，楼市遭遇前所未有的政策调控，但不少标杆房企却提前完成全年业绩目标，土地市场高价地重现。各地迅速回暖的市场，是否会引来第三轮调控？《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请了广东元邦房地产开发有限公司的营销副总邱理会、世联地产市场研究部的总监王海斌以及恒大相关人士共同热议这一当前楼市的热点。


NBD：今年中央调控楼市决心很大，还有加息、提高存款准备金率金融货币政策，但仍有不少房企提前完成全年目标，您如何看这一现象？这是否意味着调控作用不如预期？

邱理会：自从严格执行限制三套房的政策后，投资性需求基本退市，支撑市场的就是自住需求。目前房价处于一个相对合理的位置，调控可以说见到了效果。

王海斌：这样说有失偏颇，毕竟业绩产生也处于政策调控下，且不是所有房企都提前完成了任务。我们可以看出率先完成任务的都具有共同点：专业化市场策略、全国化的布局，本轮开发商业绩大部分产生在二三线城市；其次就是多元化的融资渠道，建立信托基金，自己找钱，实行自救。

NBD：11月到12月初，不少地方楼市开始有回暖迹象，成交量逐渐放大，这种回暖是否会引来第三轮的调控？

邱理会：每次调控之后都会导致客户观望，但在政策消化后一段时间，需求又会释放出来，现在就处于这样的情况，毕竟市场“刚需”是存在的。未来是否再来一轮的调控不太好说。

王海斌：天津、杭州、深圳等城市9月后都出现不同程度的反弹，成交量的放大必然会导致价格上扬。同时国内又面临通货的膨胀，资产价格放大，调控不做也得做。

恒大相关人士：今年以来，国家宏观调控政策到底收效如何？从我们对市场的判断，是取得了良好的效果，年初房地产价格上涨的趋势在全年得到了有效的控制，目前的情况是平稳和均衡的，政策起到了调控的作用。市场集中度进一步的加强。

通过购买便宜的土地，并购一些企业，一些企业的效益在今年产生集聚的上升，这种上升不能代表全行业的上升，有的企业是困难的，有的企业是好的。

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NBD：市场预计明年的信贷额度将会收紧，而开发商通过信托等方式融资的渠道也会逐步收窄，那么明年开发商的资金情况如何？开发商将采取怎样的策略？


邱理会：现金流情况每个公司都不同，依照公司发展规模，有了资金就会拿地，而对于中小企业来说，竞争更为激烈，就算有钱也不能随便拿地。

王海斌：明年的信贷规模有一些收紧，按揭贷款、开发贷的减少，对于开发商的影响都非常大。开发商资金来源无非就是银行贷款、IPO、预售款以及信托基金等。在这种情况下，降价会成为很多开发商的选择，像万科早已反应，快速销售、快速回笼资金。

恒大相关人士：国内的上市企业发债的难度非常大，特别是中小型房地产企业面临较大的现金压力，包括银行的融资和市场的销售都会较为困难，市场集中度将会继续提高。

像去年全国商品房销售是4.4万亿元左右，恒大占全国的市场份额不到1%，而今年1~10月份全国是3.7万亿元，假设今年比去年有所提高，达到5万亿元，恒大占有的份额达到了1%。

NBD：你们认为明年房价走向如何？

邱理会：明年房价大降是不可能，拿地成本、拆迁成本以及时间成本都放在那里。房价基本会趋于平稳的态势，市场刚需是存在的。

王海斌：在通胀的大背景下，房地产价格会被打压下去。11月CPI高达5.1%，当前不少抗通胀的热钱流入楼市，因此调控的政策将会持续。预计明年下半年市场供应量达到最大值，房价将会持续盘整，下降幅度不会太大。