楼市走向:调控一旦放松房价将“报复性猛涨”

舔着甜甜圈

●如果调控放松，明年房价可能上涨20%—25%
　　●全国85%家庭没有能力购买住宅

　　●普通家庭要8.76年不吃不喝，才可买一套房

　　如果调控放松，明年的房价可能上涨20%—25%，甚至会更高！昨日，中国社科院发布2011年《经济蓝皮书》，对我国今明两年的经济形势作出分析。  
与“今年进出口贸易有望恢复到金融危机前”、“明年GDP能‘冲十’”等预测相比，老百姓更关注对楼市走势的预测。

　　６日至７日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在浙江重点考察保障性住房建设工作。他强调，要大力推进公共租赁房等保障性住房建设，进一步完善住房体制机制和政策体系，努力使群众住有所居、安居乐业。

　　八成家庭没有能力购买住宅

　　根据中国社科院的研究，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46。换句话说，普通城镇居民家庭要8.76年不吃不喝，才可买一套房。蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。

　　数据显示，今年1-8月，全国商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。

　　三年之间比较发现涨幅确实降了一大截，但房价上涨速度仍然比城镇居民收入增幅高出5个百分点。2010年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，相比去年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。

　　蓝皮书指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。中共中央党校教授周天勇表示，按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，房价收入比保持在3.6较为合适，最高不宜超过7。“超过7，大部分居民已经没有购房的能力了。”他说。

　　记者注意到，这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言，是“小巫见大巫”，北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上，20多年不吃不喝才能买一套房。南京房价收入比也超过12。

　　蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，城镇85%的家庭没有能力购买新住宅。

　　调控放松将致报复性上涨

　　2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。

　　今年从１月到４月，再到９月，从限贷、限购到限外，从信贷、税收、住房保障到土地等政策出台之密集，动用政策工具之多，前所未有。调控取得了明显的效果。房价涨幅从１月的９．５％到２月份的１０．７％再到３月份的１１．７％，一路上扬。自６月起持续３个月的环比涨幅为零，炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制，住房供应总体有所改善，保障性安居工程进展顺利。但是进入９月，房价环比再度增长，调控带来积极变化但任务繁重。

　　“房价就像一滴松油，看着会跌就是跌不下来。”供职于北京一家金融机构的刘晓莉说。

　　住房和城乡建设部副部长仇保兴这样描述国际金融危机以来房地产市场变化的走势，从量价齐升到量跌价平，再到量价齐跌，现在又回到了价平量跌。但终场的号音还未吹响，楼市调控再次陷入僵持阶段。

　　每次调控政策出台，就会带来一段时期的观望，然而经过几个月调整，房价依然在高位徘徊，购房者预期发生变化，再次涌向市场，房价随着成交量上升而反弹。似曾相识的一幕会否重演？

　　据蓝皮书预计，明年中国经济将进一步加速发展，GDP增幅有望超过10%。如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。

　　调控尚未解决深层次矛盾

　　今年4月-9月，国务院以及各有关部门都分别出台相应措施，遏制房价过快上涨势头。但蓝皮书指出，问题远未完全解决，大功告成。中国的房地产有着深层次的矛盾，问题的累积并非一日之寒，所以调控也遭遇许多困境。

　　住房保障滞后，大量需求只能在商品房市场释放，调控腾挪余地小。

　　国家统计局总经济师姚景源表示：“过去过多用市场化的办法解决住房，现在看是不完整的，特别是我们这么大的国家，收入分配差距比较大，如果把住房基本民生职能完全交给市场是不应该的。在完善和保障民生的前提下，用市场化的办法来发展房地产。”

　　过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收，调控执行力打折扣。

　　数据显示，今年前１０个月，房地产开发投资３８０７０亿元，增长３６．５％，增速超过全国固定资产投资增速。“土地财政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由此带来楼市调控的尴尬局面，一些地方政府总能将调控政策从“百炼钢”化为“绕指柔”。

　　国内外多重因素交织，调控难扼房地产业“资金”咽喉。

　　从国内趋向看，居民存款陷入负利率困局，强化了财富进入楼市等资产市场的信号。在房贷收紧后，一次性付款比例开始上升。据万科董事会秘书谭华杰介绍，万科客户一次性付款的占比从１０月的３０％上升到１１月的３５％。与此同时，近年来所累积形成的流动性压力不容忽视。民间投资出路少，通胀压力之下，也流向房地产领域 。

　　从国际看，境外热钱的流入对推动房价上涨也不可忽视。美联储１１月初宣布推出第二轮定量宽松货币政策，中国面临输入性通胀和热钱流入压力不断加大。瞄准赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，境外资本跃跃欲试。

　　蓝皮书指出，想要达到理想的调控效果，必须解决深层次的矛盾：如实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾……

　　破解困局还靠组合拳

　　蓝皮书还特别强调指出，房地产宏观调控政策丝毫不能放松。明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度。2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。前提是：中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平。

　　清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：“今天房地产问题是深刻的体制问题，需要着眼于经济发展和改善民生综合考虑。”

　　“宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段，需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道。”周天勇建议，对住宅开征房产税，使居民拥有多套房屋的成本和风险提高，特别是要抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。

　　蓝皮书指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地；从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平；宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段；需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道；需要让农民在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。