投资工业物业 需明确产权能否分割

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方法论：不同类型的工业物业投资技巧

产业升级和城市更新背景下的工业物业投资逐渐进入更多实力投资客的视野，各个区关于自身支柱产业的定位以及给与相关企业的政策扶持，更是给当地工业物业一个新的发展机遇。我们以产品分类，分别就厂房、仓库、园区以及其他工业物业的投资技巧逐一阐述。

投资厂房，不可小觑改建成本

关于工业厂房，主要是看所处区域面临怎样的客户群体，而这些客户所处的行业对于厂房有怎样的要求。因为厂房虽然建设起来简单，但是改建的成本很高，有时候可能是一个小小的瑕疵便会被整个行业所放弃。

通常而言的标准厂房，单层面积在1000-2000平方米，单层承重在350kg-750kg之间，层高为4-5米，层数在4-5层的比较好用。这样的标准厂房适用于电子信息、玩具、钟表、珠宝、内衣等行业中的大部分企业。但是一些制造行业，则需要看使用设备的情况，尤其是可能会使用大型制造机械的行业。以家具行业为例，要求就会有所不同。至少层高和承重两个方面要充分考虑，而且家具行业一般会要求单层面积更大，并且由于考虑物流成本，有的会要求不设货梯，而是设置专用通道，可以直接开进厂房装运货物。而汽车行业对于厂房的要求则是约1000kg的承重。

如果从投资选址区域方面来说，可能是由于所面对行业的利润率不同，深圳不同区域工业厂房的租金水平还是颇有些差距。目前企业向关外迁移的趋势已经是无法阻挡，关外标准厂房的租金在15元-24元/平方米/月。其中有两个区域在上一轮全球的金融风暴中表现比较抢眼，一个是光明新区，近几年来标准厂房一直保持在20元/平方米/月左右的价格，与同圈层的关外相比算是较高水准，另一个是石岩，几年前与龙华、福永都是不能比的，但是在上一轮金融危机中却几乎没有受太大影响，这个片区公司的实力未来也是不容小觑的。

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投资仓库和园区，选址最重要

现在越来越多的公司更加注重物流成本，除了建筑标准之外，仓库的选址也是重中之重，原则还是要根据所需要面对的客户群体来确定。以物流以及与物流相关家电连锁行业为例，一般会追求及时性，通常今天下单，明天要送，一天要跑4-5次，周转率越高，配送效率越高。


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这样的企业通常会选择配送的地理中心作为自己的仓库。以一个物流公司的仓库选址为例，虽然关外仓库租金通常在18元-40元/平方米/月，另一个位置只远了十几公里，公司仍然愿意以高出十几元的价格租赁地理中心的仓库，因为长远算来，添置的车辆、人员成本已经高于房租成本，还有公司品牌、客户满意度等其他损失无法用金钱衡量。

正常来说，如果投资工业园区，自有资金30%-40%即可启动起来，如果名下有家生产型企业，还可以用产品、生产线或者业务来抵押贷款，如果是名下有物业、有现金流的企业，则更受银行青睐。现金流特别好的，利率还有8.5折优惠，不过如果现金流不够好，利率也有可能上浮。

风险不定，但长期回报超住宅

虽然城市更新背景下，有人觉得选择投资市区内的工业物业看上去更像一个赌博，但是如果一颗红心两手准备，即使没有拆迁利好，能够选准投资的方向，长期回报率也会超过住宅，是进可攻退可守的好产品。为了以后便于出手及改造，投资此类物业首要一点便是产权能够分割出让。目前深圳天安数码城有60%-70%的物业可以分割产权出售，恒丰工业城可以把产权分割到层出让，福田保税区内有一些工业物业可以分拆到户，能够将产权分割转让的还有莲塘片区和梅林一村片区以及临近西丽片区的沙河西路路段上的部分物业。如果想在城市更新的背景下选择进入这个相对冷门的投资产品，不妨多加关注上述片区。

另外由于目前企业形态的变化，一些中小型的公司难以把研发制造和办公设计等部分严格区分开来，便逐渐衍生出一种介于工业地产和商业地产之间的物业，如金地在珠海的一个商务花园项目，则是融合了上述工业和商业的功能，产权以层和栋为单位来分散销售，前期销售中也不乏投资客参与。

[专家支持：戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司商业部（工业及物流）助理董事顾炜、深圳资深投资客邹建民、叶森]

○理财小贴士工业物业，涨租空间很有限

虽然这几年随着住宅和商业物业价格的上涨，工业物业的投资回报率较之显得略高，但是投资者依然不多，主要是以下几个原因：首先是产权无法分割，流动性不够好，投资的人少自然交投清淡。

其次是占用资金量大，行业门槛高，风险也大。如果原本按照家具行业打造的工业物业，突然区域内的家具企业大规模外流或者搬迁，会迅速出现僧多粥少的局面，价格一路走低，面临食之无味弃之可惜的两难局面。另外工业物业与写字楼不同，租金涨幅不会太大，外部条件不变化，从20元涨到30元可能需要10年时间，而且一旦超过30元就有企业会选择迁移，所以投资工业物业除了少数可以追求短期的增值空间外，大部分还是以长远的稳定收益为主。