2011楼市预测：调控力度还将从严 房价仍上涨

只是个孩子

调控力度还将从严从紧

　　陈国强表示，今年的楼市调控还将打出“组合拳”，肯定比2010年还要从紧从严。政府抑制投资和投机性的需求、让房地产回归其居住属性的政策指向已经成为一种长期化的趋势。

　　陈国强认为，一旦加息周期开启，购房者必然会更加谨慎地入市，形成新一轮的观望态势。在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，预计未来全国楼市降温的速度会有所加快，房地产企业融资的难度进一步加大，在理论上有助于促使房价回落。


　　21世纪不动产商业地产董事总经理 蔡宇翔

　　需求旺盛但供给不足

　　2010的楼市调控使住宅市场的投资受挫，促使商业地产趋热，2010年供给不足的状况已经显现，这种情形在2011年还将延续。虽然2010年不少商业地块入市，但其规划和开发周期在两年左右，也就意味着2012年才能真正地供给市场。而2010年商业地产项目的开工量不多，立项的也不多，整体市场出现供不应求的情况，这种情况在热点区域，如CBD地区和中关村地区尤为突出。

　　中经联盟秘书长 陈云峰

　　房价将在调控中上涨

　　目前而言，房价上涨压力很大，因此，2011年将持续2010年的调控措施，力度会更大，除了之前曾出台的税收、金融手段之外，房产税将在今年浮出水面，各种措施并举，以确保房价的相对平稳。

　　2011年房价依然会在调控中增长，并且涨幅也不会太小，但这不意味着调控没发挥作用，这种上涨及上涨幅度都是调控作用下的结果，如果没有2010年的调控，那么现在房价的泡沫会是巨大的，对市场的损害不可估量。

　　北京万年基业建设投资有限公司总经理 黄玺庆

　　2011年开发商资金缺口增大

　　调控政策的出台将对开发企业的市场信心有所影响，加息、准备金率上调，开发商贷款门槛、成本双双提高，融资难度在加大，而北京市又率先出台了预售资金监管政策，开发企业普遍面临较大的资金压力。针对下半年房地产信托业务增长迅猛现象，银监会在去年11月20日下发通知，要求立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，亦要求信托公司积极防范房地产市场调整风险。随后，包括中融信托、平安信托等在内的多家信托公司，立即暂停了自家的房地产信托业务，响应银监会的自查要求。

　　在房地产开发融资渠道一再受阻的情况，作为融资成本较高的信托业务也出现了被叫停的风险。再加上调控基调之下2011年销售预期并不乐观，开发商资金将面临巨大考验。

　　亚豪机构副总 任启鑫

　　投资性需求迎来供应高峰

　　2010年通过行政手段强效抑制购房需求，如果政策没有松动，2011年还将对购房需求造成抑制。但在通胀、人民币升值预期等因素下，投资者出于抵御通胀的目的将重新规划自己的资产配置，房地产作为抗通胀防御性相对较强的投资品种之一，投资客恐将回流。由此可见，房地产业在利空利好的交织下，2011年投资需求将会阶段性回归。

　　2010年土地供应充足，成交量也相对较高,按照正常的土地开发周期计算，这些土地将在2011年陆续转化为有效的市场供应，且由于土地对开发企业资金占有量较高，基于回款要求，供应速度还有望加快，2011年京城或将迎来一个供应高峰。由于这些地块多位于五环以外的远郊新城，集中入市必将增大区域市场的竞争程度，在需求相对低迷的市场环境下，这些区域的房价将出现松动。

只是个孩子

二手房市场量价维持稳定

　　首先，二手房市场的成交量将维持稳定。主要的原因是，当前市场主要的成交主体是刚需和改善性需求。2011年投资性需求将继续被挤出市场，因此不会出现由于投资性因素造成的成交大幅上涨。

　　其次，由于第三次调控和加息的预期增强，因此在2011年购房成本将会增加，难度增大，成交量难呈现实质的上涨。


　　第三，成交价格将维持稳定，略有上升，但上涨幅度有限。由于二手房在区域地理方位有不可替代的优势。而当前市场的业主对于市场房价上涨预期强，短期之内成交价格难下降。加之商品房边缘化明显，未来将可能出现二手房价高于新建商品房的现象。最后，由于当前市场对第三次调控预期增强，预计2011年国家将会增加保障房、公租房的供应，对于二手房价的调控将会继续，因此其上涨空间很小。

　　东亚新华地产营销总监 贾玉鹏

　　中小企业应关注三四线城市

　　预计在房价上涨过快的城市，3月两会的前后还会出台新的政策。若政策的力度大，且执行到位，则房地产市场将会受其冲击。若无政策出台，则2011年将延续2010年的发展态势。

　　对中小企业而言，瞄准刚需市场，建设中小户型的普通住宅是比较可行的道路。如果中小企业，包括大企业要想保持良好的销售节奏，在刚需市场上下工夫还是有一定空间的。还有一个建议是，向三四线城市发展，因为现在的二线城市也有泡沫了，而三四线城市相对较好，拿地占用的资金成本也不大，风险较小。

　　从一线城市的土地市场来看，联合拿地不失为一种好的方式，联合体可以减少企业的资金成本，降低风险，实现优势互补，这一点在2010年的土地市场中得到较好的体现，比如万科和很多企业都在尝试联合拿地，万科和五矿、京投等企业都有联合。东亚也有联合其他企业拿地的经历，联合体将成为一种常态。

　　泰禾红御品牌总监 沈力男

　　中央别墅区概念被打破

　　北京目前新地块的出让把保障房放进去，这样产品的密度会越来越大，存量房越来越稀缺，从这个角度上讲，别墅方面，价格受调控影响不会太大，因为稀缺，开发商即便资金紧张，也不可能把旗下的别墅项目贱卖换取现金流。

　　根据市场情况，整个明年价格稳中有升，幅度相对平稳。至于别墅热点区域，北京已经定型了，呈现了没有中央别墅区的概念，今后发展都是城市别墅概念，会有更明显的分散特点。 一些低端别墅，比如河北周边的别墅等，也会有一定市场。风格上，目前市面上的主流是欧式风格，也有运河上的院子等新中式风格的穿插。如果联排经济型别墅简约一点有可能，高端住宅还是要往品质感价值感方向打造，所以风格还将以欧式为主。今年有可能出现单价过10万的独栋别墅产品，因为独栋别墅的稀缺是大家看得见的，独栋别墅存量房两三年后会很难买到。

　　华高莱斯副总 公衍奎

　　高端物业将延续去年态势

　　公衍奎认为，2011年两种趋势是比较明显的，首先是鉴于2010年政策的效果不明显致使2011年调控依然从紧，其次是保障性住房会不断强化，供应量也会大增，但是住宅短缺、供给不足的现象在短期内很难解决。

　　对于高端物业市场，公衍奎表示，通胀在2011年还将存在，这就导致保值性的需求依然旺盛，从而投资高端物业的现象还会较为普遍。

　　如果没有大的波动，高端物业的价格可能会持续2010年的态势，继续上涨，这里所说的大的变数主要有以下几个方面：

　　1.我国的经济出现大的结构性调整；

　　2.美元和人民币的关系发生改变；

　　3.政府出台的政策足够“狠”。

时尚娃娃

上涨是肯定的

支离破碎

什么都要涨啊