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楼市之“火”将逼出“三次调控”？

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发表于 2010-12-20 09:18 |只看该作者 |倒序浏览

房地产再次走进“越调越涨”的怪圈。

数月的调控博弈下，房价坚挺不下，11月以来，北京、上海等城市的部分楼盘再度出现涨价迹象，而包括广州、杭州、武汉等在内的多个城市“地王”频出。在此背景下，联系近来央行再度上调存款准备金率，上海传出将成为房产税试点城市的消息等等，不免引发房地产业将面临“三次调控”的猜想。

市场在调控中分化

中国指数研究院公布的100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市住宅均价较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。在北京、上海等十大重点城市中，除南京略有下跌0.07%外，其他9个城市均价环比上涨0.41%，其中，武汉以1.72%涨幅居首，成都、重庆介于1-1.5%之间，广州、上海等六个城市涨幅低于1%。

世联地产市场研究部分析指出，在此轮调控中，全国各城市楼市表现迥异，即便是同类型城市，例如北京、杭州成交量上涨，而广州、深圳、上海则下跌。二三线城市中，天津、珠海等城市量价齐升，其他多数则量跌价涨。“市场加剧分化，使得政府在房地产宏观调控中难度变大。”世联地产市场分析报告指出。

房企方面，截至12月1日，今年万科累计实现销售金额1000.6亿元，一举成为中高内地首家千亿销售额房企，而上海复地、SOHO中国等房企前三季度销售额均已超过2009年全年。获得如此成绩的房企阵营不仅给“严厉”楼市调控一个难堪，更进一步威胁着楼市调控的地位。

“三次调控”会否到来？

在所谓“史上最严厉”调控政策下，楼市调控效果并不明显，但从近期政策基调看，目前看不到房产调控有放松的迹象。中国社科院日前发布2011年《经济蓝皮书》指出，如果调控放松，房价将会报复性反弹。知名财经评论人叶檀则指出：“楼市第三轮调控势不可挡，征收房产税是最好的选择。”

渡边房地产营销策划公司策划总监李祥忠指出：“在目前通胀加剧情况下，未来流动资金流入房地产投资市场的可能性非常大，很可能带来房价的进一步反弹，由此引来三次调控的可能性加大。”在其看来，上调存款准备金率、加息等金融货币政策，增大增值税的征收范围及房产税征收等财税政策很可能成为下轮调控的重点。

长城建设营销部相关负责人认为，下阶段出台新政策的可能性不大，但现有政策则会一直持续下去。“遏制房价的目标没有有效解决，政策会持续。加息是很好的手段，08年的调控证明，加息还是比较有效的。”

武汉知名房产评论人祁晓睿分析指出，官方统计数据通常作为政策调控的依据。虽然与民众感知有异，但是目前的官方数据显示房价是小幅上涨而不是暴涨，这样的结果在高层来说是可以接受的，所以年前基本不会出台更严厉的调控措施。“政策接下来会比较平稳，充其量是加息。”

无需猜想重在执行

采访中，多数业内人士都指出：“楼市调控的关键不在于是否出台新的政策，在于现有政策是否能够严格执行到位。”

中指数研究院资深分析师李国政指出：“此前出台的央企退市令不了了之，现在一些央企或国企表面上退市，实际上则通过资产重组或是合作开发等形式换个‘马甲’出现，而最近各地拍出的一些单价或总价地王，拿地的多数都有央企或是国企背景。”

周先生在本土某房企市场部工作，近日一直奔波于土地市场。“最近拍的土地，楼面价起价都是2500-3000元/平米以上，像我们这样的私企不敢轻易拿，多数都被大公司或是国企巨头拿去。”周先生所在的公司在武汉本土房企中实力尚属前列，而今，该公司只能将目光投向小地块或是偏远地块。

不仅仅是央企退市令，包括土地增值税清算、打击捂盘惜售等等行业监管政策在实际执行中大都打了水漂。“打击捂盘惜售提了很多年，但年年执行不到位，每到调控关键期，这个政策就会被拿出来重述一遍。”李国政说道。“土地增值税清算是开发商的梦魇，开发商拖欠土地增值税动辄几千万的情况比比皆是，可问题是这样的政策也执行不到位。此次银行信贷措施也很严格，只要持续下去，效果会渐渐出现，但现在就怕坚持不下去。”

有分析人士指出，政策调控楼市并非无计可施。以香港为例，11月19日，香港特区政府推出严打短期炒楼措施，新增“额外印花税”，根据持有物业长短，税率为转售交易金额的5-15%。严厉政策之下，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬，新政后首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量比前一周末减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，其中，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。“今年的调控，从政策层面讲，是史无前例的严厉，但至今效果不明显，关键核心就是执行不到位。”李国政分析：“对于后市，甚至不需要过多的政策猜想，只要严格落实现有政策便足以收到效果。”