2010年楼市盘点:你说房市像“猴市”，捉摸不定

看什么看没见过

近日，武汉多家房产研究机构发布年度楼市报告，包括中心城区及东西湖、江夏、黄陂在内，全市去年共卖出13万套新房（其中2万套是商用房），几乎与2009年楼市最高峰时相当。其中，中心城区新房成交均价为6646元/平方米，较前年上涨14%。

我跑了六七年的房地产了，每到年尾年头照例要总结展望。2010年的楼市，与往年真是不一样，在2010年的最后一晚，辞旧迎新之际，我听起了童安格的老歌《其实你不懂我的心》。听着听着，突然觉得2010的楼市，用这首歌来诠释很贴切：“你说我像‘猴’，捉摸不定”。


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在“史上最严厉楼市调控”下，武汉楼市为何没有出现2008年的销量下滑、房价大跌的景象呢？在各大机构的“分析”中，外来购房者、通胀预期和拆迁量大是最常被提及的三大主因。

外地人“飞”：武汉已不是武汉人的武汉

外地人在汉买房并不是新鲜事，但其“飞一般”的增长速度着实让人吃惊。市房地产开发协会的数据显示，2008年在汉买房的外地人只占35%，2009年增到43%，去年虽因外地人限贷政策而一度下滑，但全年外地户籍及境外人士在汉买房总量已达一半，即全市有超过6万套新房都被外地人买走。

“武汉楼市的地域性已被打破，武汉正在成为华中区域性甚至全国性的购房目的地，本地人的购买力支撑不了这么大市场”，市房地产开发协会秘书长在房交会总结会上分析，省内居民退休来汉、子女在汉定居买房等带来了大量周边需求。

此外，北京、上海、深圳等城市相继出台限购令，武汉房价又相对这些城市较低，也使得部分投资型买房者转移，让武汉出现了跟汉阳区一样的“洼地效应”，比如武广高铁就带来了大量南方购房者。

CPI“飞”：高收入者都在买房

“连大蒜、绿豆、糖等这些生活用品都涨了，房价上涨也算是必须的了。”中国指数研究院华中分院高级分析师李国政认为，CPI连创纪录几乎让所有在银行有一定存款的人都动了买房的念头。

有业内人士称，去年几乎武汉所有的高收入者都在买房。据武汉住房公积金管理中心统计，11月份发放的公积金贷款达到了创纪录的10亿元，其中很多都是能贷到50万元的高收入者。

在这种“钱不值钱”的通胀预期下，武汉楼市又出现了2007年的恐慌性购房，一些本来在3~5年后才会出现的定居、结婚需求，都提前到了去年，借钱买房、合伙买房等都推动了武汉楼市升温。

拆迁户也“飞”：百万居民要换房

在前不久的全市经济工作会上，两个相同的数字引人注目：前年和去年，重点工程、城中村、旧城改造等进入高峰期，武汉的拆迁面积各约有2000万平米。如按2000万平方米住50万居民来算，两年将产生100万拆迁居民；如按一家4口人计算，总共需要25万套房子才能满足拆迁户的换房需求。

据华明达、百居易、21世纪不动产等房产中介公司统计，目前拆迁需求已经成为二手房市场上的主要客户来源，几乎所有拆迁区域周边的房价和租价，都有10%~20%的上涨。

三大推手:外地人、CPI、拆迁户“让楼市飞”

2010年各城区房价表

【你说政策像云，总是看不清】

宏观调控：

武汉楼市“打摆子”

去年初，武汉楼市延续了2009年的疯狂之势，其中4月份更是卖出了142万平方米，较2008年同期翻了一番。

但随后几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台，楼市明显降温，5、6月成交面积分别下降34%和38.7%。但由于政策执行力度在实际中放松，7、8、9月逐步反弹，由7月的65万平方米增长至9月的105.48万平方米；到了9~12月，房价的再度上涨导致中央出台更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30% ，全国性限制第三套房按揭贷款等，但在通胀预期以及本地政策可能收紧的刺激下，武汉楼市一度出现抢买房，11月成交115.5万平方米，环比增加26％；12月成交量虽然有所下降，但仍处较高水平，价格也持续在6500元/平方米之上。

【你说房子像梦，忽远又忽近】

郊区翻身：

高房价下市民“被郊区”

在去年卖出的11万套新住房中，除去1万余套经济适用房和定向房，中心城区套数只占6.6万套，较前年降一成多；但远城区仅黄陂、江夏两个区就占到了2.2万套，同比增加14%，数量再创历史纪录。成交金额对比更明显，主城区新住房成交金额460亿，仅较前年微增2.63%，但远城区的金额达到93.33亿，大幅增加三成多。

业内分析，城区房价太高、市民不得不到郊区买房是主要原因。据统计，到12月时，全市所有中心城区的新房均价已超7000元，比远城区的均价高出2000多元。

只是个孩子

浮云

裸飞的麻雀

反正只知道价格是居高不下啊

萧雅

房市就是股市中的牛市啊，很强劲啊