遭遇开发商延期交房应如何处理？

汤律师

购房人在购买开发商预售的期房时往往会遭遇开发商延期交房，到了合同约定的交房日期，开发商总能找出各种客观理由推卸责任，由于信息不对称、不具备专业法律知识及维权意识淡薄，大部分购房者最后只能忍气吞声。  

1．出卖人的交付房屋义务   


　　（1）“交付”是指对房屋的转移占有   


　　《合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物，并转移标的物所有权的义务。   


　　对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。   


　　（2）交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件   


　　交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。   


　　一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成；房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。   


　　2．延期交房的认定   


　　原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：   


　　（1）因不可抗力对按时交付产生影响。
　　（2）因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。

　　3．延期交房的法律后果   


　　（1）买受人的合同解除权   


　　（2）出卖人支付违约金或者赔偿损失   


　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。  

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