交出去的定金拿不回 楼盘拒还定金对不对？

鳳景

金先生兄妹几人于2009年10月28日在吴家山一楼盘看中了四套房，并于当日交了认购定金，每套一万元。后因金先生急需用钱给家人看病，想拿回一万元现金救急。不过，这个想法遭到了该楼盘的反对，答复为：如果退房，这一万元的定金并不能退给金先生。

置业者说

在记者近日接到的众多读者来电中，金先生类困惑的置业者还有很多，买商品房交付定金能否退还成为热点。

有置业者提问，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。那么根据这一司法解释，这些置业者想了解：

1.“法律关于定金的规定处理”具体是指什么？

2.什么才是指“不可归责于当事人双方的事由”？换言之，在什么情况下，可以在退房后拿回认购定金呢？此案例中的金先生可以在退房后拿回定金吗？

3.在法律规定中，定金和订金的区别又在哪里呢？

另据建设部《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。这与最高院的司法解释之间又有什么不同呢？

律师说法

法律关于定金的规定主要有两个，一是《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，一是《中华人民共和国担保法》第八十九条。其内容一致为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

对于“不可归责于当事人双方的事由”，一般是指合同双方当事人之外的因素，或者虽然是其中一方或双方因素，但是均没有过错。《中华人民共和国合同法》将这种因素规定为不可抗力。这种因素必须是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，比如战争、或者地震等重大自然灾害。由于“不可归责于当事人双方的事由”导致购房合同未能够订立的，不按照前述法律关于定金的规定处理，而是由出卖人将定金返还买受人。

此案例中金先生家人急病，难以界定为是否是不可抗力。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”规定的精神，金先生可以与开发商进行充分沟通，开发商退还全部或者部分定金，也具有一定的合理性。

法律上的定金，其性质是一种担保，目的是促成合同的成立与履行。而订金的性质是预付款，只要合同不成立，订金就应该退回。上文中提及的，建设部《商品房销售管理办法》有关规定的“收受费用”，应该是指“订金”，购房者在交款时，一定要注意两者的区别。

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