详解二手房贷款潜规则 买房多掏多少冤枉钱？

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“购房优惠政策即将结束，要买房的尽快出手！”从11月开始一家房屋中介门窗上，贴着这样的标语。

在中介催化剂的作用下，年底的楼市蔓延着恐慌的情绪。北京房地产交易管理网上周发布的数据显示，11月北京二手房成交量达到32784套，其中住宅成交31288套，历史上首次突破30000套大关，环比10月上涨了56%。

与二手房交易量一齐飙升的还有银行的房贷。中国人民银行营业管理部披露的北京地区房贷情况显示，1-10月份，北京市中资金融机构个人购房贷款共增加453.6亿元，其中二手房贷款新增312.6亿元（因9月份数据未公布，该数据不包括9月份），二手房贷款已成为银行个贷中占比最大的一部分。



疯狂的背后，风险正在累积。记者走访房屋中介、银行及担保公司后发现，银行已然觉出其中的风险，做低评估价将部分风险转嫁给了购房者，并严格了审贷程序，年底放贷的主要是任务还没有完成或是急于抢占市场的中小银行。与此同时，银行摆脱中介的意愿越来越明显，银行和中介在这场购房潮中矛盾日益激化……

二手房贷占个贷七成

截至10月末中信、招商两家银行今年以来的个贷增长最为迅猛，新增贷款量均在70亿元以上，中国银行和工商银行紧随其后为68.30亿元和60.15亿元。

“去年的这个时候，房市交易量平淡，没什么活可干，但今年忙得热火朝天。”链家的置业顾问小杜对记者表示，现在他每天至少要带五六个客户去看房，还经常碰到好几个人同时看中一套房，这时小杜就要与其他中介争抢房源。

记者以购房者的身份跟着小杜体会了一把恐慌性购房。在链家地产富力城店，一套报价150万的住宅在半个小时内，就已经有6个人预约看房。在记者到达之前，已经有两位购房者正在屋内看房。在跟记者交谈的十几分钟内，房主的电话铃声此起彼伏，都是中介打来约看房的。

与购房者同样恐慌的还有部分的卖房者。“明年的政策形势到底如何存在很大变数，谁也说不准，明年说不定卖不到这个价，现在出手落袋为安。”张女士上周将自己在四惠的房子以1.9万/平米出手了，这套房子是她在6月份以1.4万/平米的价格购买的。

今年以来的楼市成交量惊人，美联物业市场研究部根据目前的成交量推算，12月份很可能继续突破历史纪录，全年成交量将达到27万套。

比房子更为疯狂的是二手房贷款。美联物业市场研究部统计数据显示，11月份房贷市场以二手房过户为主的交易类贷款成交量上涨明显，涨幅60%左右。

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“我最近特别忙，每天都是晚上10点多才下班。”一位在银行房贷部门任客户经理的朋友对记者表示，最近半年以来，因为他所在的银行客户量陡增，贷款额度太大导致他这样的房贷客户经理都连轴转。

前十月，北京市中资金融机构个人购房贷款共增加453.6亿元，其中二手房贷款新增312.6亿元（不含9月份），二手房贷款占比已经突破70%，成为银行个人住房贷款的中坚力量。

记者从银行内部获得的一份北京地区统计数据显示，截至10月末中信、招商两家银行今年以来的个贷增长最为迅猛，新增贷款量均在70亿元以上，中国银行和工商银行紧随其后为68.30亿元和60.15亿元。





据记者了解，京城大部分商业银行的二手房房贷同比基本都实现翻番，部分基数较小的银行甚至翻了两三倍。统计数据显示，某银行二手房按揭贷款余额较年初增长超过100%，而放款量则翻了三倍多。

对于今年的房贷市场，某股份制商业银行个贷部总经理称为“军阀混战”。以往主攻新房贷款的中行、建行、工行今年对二手房市场强势介入，凭借着网点和品牌优势，挤占了中小银行的势力。

多位银行人士也表示，今年后二手房贷款竞争将愈演愈烈。一是新房资源越来越少，客观决定今后买房多为二手房。第二，从银行的角度看，二手房一般都是自住需求，首付都在售价的50％左右，同时二手房是现房，产权明确，而新房往往还在打地基的时候银行就放款了。

“从银行所承担的风险角度看，二手房比一手房风险小。”一位银行人士表示：“此前经济处于下行期时，政策的宽容让一些开发商有空子可钻，将来风险暴露，吃亏的是银行。”

涨不过房价的评估价

一般来说只要不是房龄很老的房子，售价与评估价的差额约为5%-10%。但目前，北京市场评估价与售价之间的差距，最多的能达到七八千之多。

据美联物业市场研究部的数据，对比1月均价8900元，北京二手房年底均价累计涨幅已经超过47%，达13150元/平米。量价齐升的二手房市场风险在逐步累积，银行也已经觉察到。

多个月停滞不前的评估价正是银行转嫁风险的手段。以记者在富力城看到的那套房子为例，61平的一居室报价150万，均价在2.46万/平米，而中介小杜给记者算的账是，这套房子的评估价只能以1.9万/平米计算。售价与评估价之间相差5600元/平米，也意味着这套房在评估机构和银行眼中的价值为115.9万，银行承担的风险仅为115.9万。按照首套房贷款可达到房屋全款的八成计算，购买这套房子最多只能贷93万，首付则必须达到57万。

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银行及评估机构得出的评估价远远追不上房价的涨速，这在今年下半年尤为明显。

今年5月以来，望京、朝青、百子湾和亚运村等二手次新房热点区域的楼盘实际市场价格平均每平方米大约上涨4000元，但评估价涨幅最少的只有400元。而目前，北京市场评估价与售价之间的差距，最多的能达到七八千之多。


中易安（中国）房地产担保有限公司市场总监徐东华告诉记者，一般来说只要不是房龄很老的房子，售价与评估价的差额约为5%-10%。从去年6月开始，先是下调的非常快，直到今年3月份二手房市场持续火爆了一阵之后，才逐渐上调，到7月以后，突然就不怎么调了。从今年7、8月份之后，售价与评估价的差距越来越大。

“降低评估价是银行控制风险的一种方法，银行已经对现在的房价产生了警觉。”徐东华说。目前银行二手房的评估业务均是外包给评估机构，而评估机构也是看银行“眼色”行动。随着10月以来二手房市场由于有消息传出利好政策即将到期，成交量和成交价飙升，这种上涨在银行眼中存在着一定的风险，因此纷纷要求评估机构调低或停止随市场上调评估价格，有的银行甚至放贷前在评估的基础上再打一个折扣。

除此之外，目前大部分银行已经完成了全年的放贷任务，银行审批贷款也变得更加严格。“收入证明是一个很明显的变化。以前银行对夸张的存款证明都是睁一只眼闭一只眼，在现在必须是真实的收入证明，还需要提交一些缴税证明。”银行人士称。

银行打破“返点”潜规则

银行对中介的返点最高达到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房贷312.6亿元贷款额、平均1.5%的“返点”比例粗略计算，中介从银行获得的佣金收入高达4.69亿元。

在房市火爆、房贷猛增的同时，一个有趣的现象值得注意———银行开始停止和中介的二手房贷款合作。

对于银行来说，中介公司是个又爱有恨的主，在传统的合作模式下，中介可以给银行带来丰富的客户资源。但中介两边“吃钱”，在收取购房者中介费的同时还向商业银行索取高额佣金，即“返点”。但这种生存法则在今年受到前所未有的质疑和挑战。

“由于去年底时楼市惨淡，各银行为了达成考核目标，纷纷采取大比例返点政策激励中介机构，有的银行甚至从0.5%提升至现在的1.5%，行业有些恶性竞争。”一商业银行房贷部总经理说。

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据记者从中介公司和银行方面了解，目前北京市场，银行对中介的返点最高达到1.5%左右。如果以目前公布的今年二手房贷312.6亿元贷款额、平均1.5%的“返点”比例粗略计算，中介从银行获得的佣金收入高达4.69亿元。在房贷利率普遍打7折的情况下，按一年期存款的成本2.25%和5年以上的优惠贷款利率4.158%来计算，银行从房贷上获得的毛利已不足2个百分点。如果再去除人工费用、房租、管理费用等不可回避的成本，实际获利肯定低于1个百分点。

银行开始叫苦，并开始单方面打破这个“潜规则”。

今年下半年，建行已宣布，由于中介收费高，停止了和中介公司的合作。9月份深圳市银行公会率先与银行签订《深圳市国内银行业住房按揭贷款业务自律公约》，承诺“在办理二手房按揭贷款业务过程中，不以任何形式向地产中介或其代理机构或个人支付佣金以获取业务来源”。此后，上海、广州、山东等地银行业公会纷纷效仿。按照山东省的自律公约，银行向房产中介“返点”将受到严格限制，最高不得超过2％。

不过，一中小银行的个贷部经理指出，房产中介公司掌握着二手房市场的大量客源，“返点”仍具有巨大市场。

中介的想法也比较乐观。一中介公司市场部经理认为，时值年末，大多数银行的贷款任务已经完成，但进入明年年初，各大行贷款指标下来，很可能再度爆发房贷客源争夺战，到时候各银行是否坚守住自律公约是个很大疑问。

“大银行不给返点，我们就把客户介绍给小银行和外资银行，这些银行房贷业务规模尚在发展当中，他们每年也都有考核指标。”中介公司也在寻求空间。

直客式二手房贷崛起

银行的直客式房贷把中介费、二手房评估费、贷款手续费等费用作为按揭贷款的附加服务，只需三四百元甚至是无偿提供给购房者。

彻底摆脱中介并非朝夕之事，银行在尝试另外的出路。从去年开始，银行纷纷试水绕开中介直接面对购房者的直客式房贷，目前工行、招行、中信都已经推出直客式二手房贷款。

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这种不需要中介的房贷方式，既可以让银行省下一笔返点费用，也可以为买房者省下不少中介费。按购买一套100万元的房子计算，中介费用一般是房价的3%，加上评估、担保等费用，购房者需多掏3万-5万元不等。而目前银行的直客式房贷把中介费、二手房评估费、贷款手续费等费用作为按揭贷款的附加服务，只需三四百元甚至是无偿提供给购房者。

不过，直客式房贷面临两大难题。一方面，银行直客式二手房贷款主要针对已经找到房源的买主，银行房源跟中介相比并不丰富。12月3日，记者在中信银行二手房买卖直通车网站看到，其有效房源约为3039套，一般有点名气的小区房源基本是3-4套，很多小一点的小区根本没有房源。对于想挑选二手房的买房者来说吸引力不够。

另一方面，直客式二手房在买卖过程中的违约、虚假等风险，均由买房者自己承担。不少购房人担心碰到假产权证上当，并且缺乏对办理过户手续相关知识的了解，所以买卖二手房时，基本上还是通过中介公司担保，并代办相关贷款、过户手续。中介费相当于一笔“省心费”。因此，据了解目前这种直客式二手房贷以已经找到房源的贷款者为主。

中信银行日前公布的数据显示，从今年8月27日至11月上旬，其直客式二手房业务已经受理了超过1亿元按揭贷款，大概有150多位市民通过该平台买到了房子，这一交易量不足中介的百分之一。

“房源是最重要的问题。银行不可能做到像中介公司那样，支出那么多的人力物力在各个小区跑房源，完全摆脱中介是不可能的，但应该减少对他们的依赖。”一家计划明年进入直客式二手房市场的银行老总称。