商业地产加速“升温” 警惕“超前发展”风险重重

爱，只是奢望

[提要]业内人士分析，商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。

在住宅市场因调控而波动起伏之际，沉寂已久的商业地产去年以来迅速升温：成交显著增加，租金大幅增长，空置率明显回落，一些二、三线城市也纷纷兴建“CBD”(中央商务区)、金融区、超高层酒店和办公楼宇。业内人士分析，商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。

商业地产摆脱阴影进入“快车道”

统计部门的数据显示，去年1-11月，全国住宅销售面积增长7.4%，但同期办公楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25.9%和35.2%。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。

租金上涨是商业地产市场回暖的表征。仲量联行的数据显示，去年第四季度，上海甲级办公楼市场租金环比上涨6.5%，达到7.5元／平方米／天。其中，浦西平均租金上涨7.1%，至7.6元／平方米／天，这是浦西自2005年以来环比增幅最大的一季。浦东平均租金增速在经历去年第三季度的短暂放缓后，在第四季度呈现强劲上涨态势，环比涨5.8%至7.4元／平方米／天。

一家跨国制造业企业去年四季度租赁浦西会德丰国际广场约4500平方米办公空间，使办公室面积扩大近80%；另一家专业服务类外企则在“企业天地[最新消息 价格 户型 点评]”扩租约30%达到近4000平方米。一些新竣工的办公楼短期内签约率就达到50%以上。

另一家知名物业服务机构高纬环球的数据显示，去年上海商业地产市场一共有22个整栋物业交易，总成交金额达360亿元，为2009年的五倍。在北京，至2010年末，甲级写字楼空置率已经下降至7%，这是近20年来的最低水平；租金则较2009年同期上涨22.8%，并超过了2008年金融危机之前的峰值。

2010年，万科[简介 最新动态]、中粮[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。业内认为，商业与住宅的综合开发将成为内地房地产企业的一大发展方向。

楼市调控下“转身” 经济转型中“掘金”

2010年，万科的住宅销售额首次突破1000亿元，但它同时改变了多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，当年在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元。

“如果住宅市场一直这么好，为何要去做商业地产？”高纬环球中国区董事总经理张良军说，“这说明一些房地产企业已经在为未来的市场变局作准备。”

业内人士认为，调控的持续进行、保障房建设的不断推进等因素正在改变业内对住宅市场的预期，虽然长远依然看好，但短期内的风险和不确定因素正逐渐累积。复星国际联席总裁、复地集团执行董事范伟表示，在楼市政策调控频繁、市场波动的环境下，单一专注于住宅开发业务风险过大。在此形势下，许多住宅开发商转而向商业地产平衡风险、寻求更广的发展空间。

另一个因素是：不少城市产业结构调整加快、服务经济显著增强，对办公楼、商铺、酒店等商业物业的需求也随之快速增长。这在日本、韩国等国也均有先例。近年来，国内一线城市服务经济在GDP中的比例均已过半，部分二线城市服务经济比例也接近50%，这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入“黄金周期”。

张良军表示，预计2011年中国商业地产市场会呈现三个趋势：一是国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资；二是出于对中国经济增长的信心，国外投资者仍将投资国内商业物业，并将布局从一线城市拓展到二、三线城市；三是由于商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。

爱，只是奢望

“超前发展”风险值得警惕

仲量联行上海分行董事总经理顾东尼说，金融危机对中国商业地产的影响已基本结束，随着城市化、经济结构调整等进程的加快，内地商业地产将迎来长期、快速的发展。

但一哄而上、过于超前的发展无疑将带来风险重重。比如，“金融中心[最新消息 价格 户型 点评]”是近年来不少城市在转型过程中提出的新定位。据不完全统计，国内已有数十个城市提出建设“国际金融中心[最新消息 价格 户型 点评]”“区域性金融中心”等。作为金融中心最直观的形象之一，超高层的办公楼、酒店在不少城市纷纷“落地”；一些城市商业地产的规划、建设量成倍增长。实际上，从金融业发展的内在规律看，绝大多数城市短期内并不具备发展成为“金融中心城市”的现实条件。

张良军说，有些城市规划建设1000万平方米商业地产，办公楼的比例即使仅占其中的1／2，也接近甚至超过目前北京、上海等城市CBD全部甲级办公楼的存量规模；以每年10万平方米的消化速度计算，至少需要50年才能被市场全部吸收。如此“超前”，实际上已埋下泡沫的种子。

一些业内人士指出，严格来说，商业地产的潜力跟GDP没有直接关系，而更多地与服务经济的成熟度相关，因为后者才能带来真正的办公楼、商铺、酒店需求。一些城市应对商业地产的需求规模有个合理的估算。“比如，如果一个城市规划有30万人直接从事现代服务业，以每人办公面积15平方米计算，总面积需求是450万平方米；如果盲目建设，几年之后就会出现过剩的局面；商业物业的滞销也会使开发商无法偿还银行贷款，酿成金融风险。”张良军说。此外，商业地产的规划还应考虑商业环境变化等因素。比如，随着网络办公、网络购物的兴起，对办公楼、商铺人均面积的计算方式也将调整。