地产股：进还是撤

爱，只是奢望

近日，传言已久的房产税终于在重庆呼之欲出。

1月9日新华社报道称，重庆市“两会”透露的信息显示，重庆市政府将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。财政部已经原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制定，相关方案有望在今年一季度出台。

传言已久的地产税落地，是撒手锏还是利空出尽？而在地产股年报普遍预喜的情况下，今年地产股行情又将如何演绎？

利空突袭地产股行情昙花一现

房产税突袭

2011年的第一周，房地产板块整体涨幅超5％，低估值的地产股成为引领市场上涨的龙头，也成为2011年开门红的领军力量。但本周一重庆房产税即将出台的消息，令当日的地产股冲高回落。在此消息影响下，当日Ａ股市场房地产板块出现普跌，112家上市房企中只有12家上涨，另有一家收平一家停牌，剩余的98家则全部下跌，其中“招保万金”四大房地产龙头企业分别下跌1．99％、2．99％、1．99％和3．58％。

此外，在港股上市的内地房企周一同样表现不佳。其中，重庆本土开发商中渝置地下跌1．89％，分析称主要原因是该公司开发的项目大都集中于重庆。由于市场忧虑这一政策很可能波及中国其它城市，尤其是上海，因此多数地产股遭致拖累。尤其是业务涉及重庆的开发商，包括中海外[简介 最新动态]、华润置地[简介 最新动态]、富力地产[简介 最新动态]分别下跌2．06％、2．99％、1．78％。

然而随着本周二起，深振业Ａ、金地集团、华侨城[最新消息 价格 户型 点评]Ａ等年报业绩大幅预增，房地产板块止跌。截至昨日，板块跌幅整体收窄。

房产税“轮廓”

回顾房产税的传闻，从2010年3月重庆上报国务院申请施行“特别房产消费税”等抑制高房价思路，到4月14日国务院“10号文”出台，要求财政部、税务总局“加快研究制订引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”；再到5月31日中国政府网全文公布的《国务院批转发展改革委的通知》；接着6月里，上海、重庆等多个城市传出房产税税率及等待中央批复等消息，有关房产税出台的消息不绝于耳。

“版本”之争

而记者综合市场传闻的“重庆版”方案，大致如下先对别墅、200平方米以上的高档住宅，以及评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住宅开征；按面积计，实行累进税率；征收范围首先是增量部分，存量部分视情况开征；每户家庭拥有普通住宅超过四套，可能被征税；外地人炒房，可能被征税，平均加权税率在0．5％至1．5％之间。财政部已原则同意重庆开征商品房房产税，具体实施方案由地方政府制订，并有望在今年一季度出台。

关于上海房产税则存在三个版本：第一版是只对二套以上普通商品房和别墅征收；第二版是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；第三版是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积大的房屋，税率更高。

而据了解，上海方面比较倾向的版本是：房产税征收方案的重点是对住房增量进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，并逐步过渡到存量房；考虑到中低收入者，税率水平可能在0．5％至0．6％。

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但流传于世的房产税版本还远不止如此。

三种累进税

对于房产税的累计税率，重庆版方案称，独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1％；300平方米至500平方米的，税率为1．5％；500平方米以上的，税率为2％。此外，建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1％；4倍至5倍的，税率为1．5％；5倍以上的，税率为2％。

另一种方案是，住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1％；4倍至5倍的，税率为1．5％；5倍以上的，税率为2％。

此外，累进税率还可能以新增购房面积为衡量标准，超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5％；超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10％；超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20％。

专家解读

房产税对地产股中长期偏好

传言已久的房产税终于呼之欲出，对地产股而言，究竟是撒手锏还是利空出尽？不少机构人士在采访中倾向于认为，房产税仍无具体细则，短期内对市场心理冲击较大，对重庆、上海等一线和热点城市及产品线偏高端的地产商影响较大。但中长期来看，对地产板块中性偏利好。

事实上，在重庆征收房产税传闻之前，自2010年末大盘本轮下跌以来，地产板块一直处于持续的估值修复行情中。数据显示，自2010年11月12日暴跌以来，上证指数累计跌幅超过11％。但期间房地产板块平均跌幅仅为5．86％，在申万23个板块中排名第四，表现强于绝大多数板块。地产板块136只个股中，有80只跑赢大盘，有40只累计涨幅为正，其中不乏金地集团[简介 最新动态]、保利地产[简介 最新动态]、深振业Ａ等一线品种。而累计涨幅最高的中弘[简介 最新动态]地产涨幅超过47％。

更为重要的是，地产行业估值优势十分明显。海通证券分析师涂力磊在采访中表示，据其测算，房地产板块当前整体估值约22倍，低于行业近三年历史平均水平的41倍水平。从溢价率指标看，房地产行业估值对沪深300指数估值的溢价率为0．41倍，低于近三年0．53倍的历史平均溢价率水平。

并且，涂力磊认为，与股价走势相反，行业2009和2010年销售均处于历史高位。从业绩释放能力来看，2011年房地产上市公司将处于业绩增长最为明确的时期，行业估值优势在2011年还将进一步巩固。

但房产税无疑打乱了行情的节奏。那么，征收房产税对地产板块影响究竟有多大？

王沛提供了这样一组数据。从重庆初步试点方案细则来看，将对别墅和200平方米以上的高档住宅进行征收。截至2010年末，重庆高档房产占整个商品房销售6％，销售金额为10．4％。而从2009年全国高档房产销售面积为4626万平米，占整个商品房销售面积的4．9％；完成投资额为210亿元，占到整个地产投资的5．7％。另据统计局2010年11月数据，全国商品房均价为5226元／平方米。

“如果在全国范围内对高端房产征收房产税，则影响范围占整个地产销售大概为5％，或者更少，影响很有限。”王沛表示，参考重庆高档住宅与商品房价格比1．72：1，估计全国高档住宅均价大概是商品房均价2倍，为10452元／平米。以2009年全国高档住宅销售面积大概为0．46亿平米粗略计算，如果房产税率为0．8％，则全国范围内对新增高档住宅将征收38．5亿税款。

“房产税是持有环节的征税，也会通过影响房地产市场的需求，从而间接影响到房企的利润率。”长江证券资深地产分析师苏雪晶表示。

不过，多数分析人士在采访中表示，目前房产税细则尚未出台，对重庆和上海等地楼市、以及对地产商的影响尚难以评估。

值得注意的是，随着房产税试点消息释放，本周二地产股再次强势充当护盘主力军。深振业Ａ强势涨停，滨江集团、金地集团、保利地产等涨幅超3％。当日地产板块整体流入资金8．4亿元，金地集团资金流入近3亿元，且买入机构前五名中，有四家为机构席位。此外，深振业等个股资金流入也超过8000万元。

王沛认为，资本市场对于房产税试点已经有了充分的预期，在具体征收方案不超预期的情况下，房产税试点最终的“靴子落地”可能会对地产股形成短期的情绪冲击性影响，但是不会有持续性负面影响。

而湘财证券行业分析师刘飞烨在采访中明确指出，随着房产税征收的政策明确，将对商业地产市场造成一定的冲击，商业办公房屋持有成本会因房产税税收条例的收紧而进一步升高。虽然房屋出租方对租赁方在租金方面有一定转嫁能力，但由于商业办公市场是纯粹的投资品市场，因此该政策也必将直接影响到商业办公新房市场的销售，对商业地产公司存在负面效应。此外，别墅市场也会受到一定影响。

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开发商说

上市房地产公司将出现分化

尽管对房产税的执行细则仍不明确，但不少地产上市公司却对此存在不同判断。也有业内观点认为，房产税的增收将加剧开发商的路径分化。

深圳一家不愿具名的上市地产公司董秘在采访中表示，重庆把房产税的征收对象指向高档商品房，与此前的预期基本一致，而其最可能是以价格作为是否征税的标准。毫无疑问，市场对高档商品房的投资预期将应声落地，并影响到以开发高端房产为主的开发商。但目前各地关于房产税的传闻是否仅涉及“增量”部分仍存在诸多说法，也在很大程度上影响开发商的判断。

招商地产[简介 最新动态]有关负责人也认为，如果各地在征收房产税方面存在不同的标准，其对房地产上市公司的影响则不一而足，目前以满足刚性需求为主的开发商和以开发高端产品为主的开发商对此存在不同的判断。

万科[简介 最新动态]在给本报的回复中称，房产税的开征以及保障房大规模兴建计划的落实将成为2011年市场关注的热点，并会对未来的行业产生深远影响。但万科表示，预计未来一段时期政策调控的力度不会放松，投资性购房需求仍然会受到抑制，但自住需求仍然是市场的主流，万科将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位。

对房产税判断的不同也可能导致开发商未来发展路径的分化加剧。多位业内人士在接受本报采访时认为，一方面部分企业认为自住性需求将不会成为房产税的调控重点，如万科、恒大地产[简介 最新动态]、佳兆业等以满足刚需为主的开发商仍将加大二三线城市的中端产品布局；另一方面，金地集团、中海地产、花样年可能舍弃中低端住宅市场，重点发展高端物业。

尽管不少专家将重庆高端商品房房产税的出台解读为增加地方政府的经常性收入，但其一旦开始征收，当地的部分房企无疑还是会受到一定程度的影响。

以重庆当地的龙湖地产为例，此前其正式公布全年销售数据，截至2010年末，龙湖地产重庆公司认购金额突破90亿元，占公司全年认购金额的25％。而这90亿元中，高端别墅项目的贡献不容小觑。然而随着重庆版房地产税的出台，对于这部分高端住宅的销售可能产生影响，进而影响其整体的销售成绩。

不过，重庆当地一家开发商负责人向记者表示，现在谈论重庆版房产税对于中渝置地、金科等本地房企的影响还为时过早，毕竟该版本的房产税细则尚未出台。

重庆本地地产上市公司本周走势也出现分化。ＳＴ东源上涨超过5％，渝开发本周下跌4．34％，ＳＴ重实小跌不到1％。同位于重庆的龙湖地产Ｈ股本周累计涨幅超过4．5％，中渝置地小跌逾2％。

相比之下，上海地产上市公司则出现较大普跌。其中，创兴置业、ＳＴ海鸟、多伦股份、外高桥、金山开发等跌幅均超过5％。

政策前瞻

机构对政策预期存分歧

“目前，地产股股价与其基本面严重背离”。东方证券行业分析师杨国华向记者表示，从2010年8月开始，重点城市销量和地产指数走势持续背离，而股价与基本面的背离终将消失，其路径无非两种一种是通过基本面的下跌来完成；另一种是通过股价的上行来实现。

而在2010年的政策和信贷环境下，地产板块将通过哪一条路实现价值回归？对此业内仍存在一定分歧。

正方：现在买万科股票相当于每平方米3500元买万科的房子

王沛认为，此次房产税传闻真正的负面因素在于投资者对新一轮持续调控的担忧，因此对后期价格变化趋势预判才是真正的“重中之重”。而据其预测，今年一季度房价环比增速会持续放缓，3至5月可能出现全国均价的小幅下跌，下半年房价重新进入上涨通道，但涨幅相对温和。因此政府进行新一轮严厉调控的必要性明显小于对保障性住房建设的敦促和督导。房地产面临的政策环境将相对温和。

“由于基数效应，一季度后半段，ＣＰＩ和房价同比数据将出现‘双下降’，将使后期加息和调控升级预期减弱。”海通证券行业分析师涂力磊表示。

“有个数据很有意思，现在买万科的股票，等于是以每平方米3500元的均价在买万科房子。”金鹰基金投资总监杨绍基向本报记者说道。

另一位本地基金公司投资总监也向记者表示，在低估值的周期性板块中，地产股的业绩弹性相对更大。

反方：房产税的目标是土地财政，后市还有更严政策出台

相比之下，也有相对谨慎的机构人士认为，房产税不仅是为了降房价，但试点不严厉反而会推升房价。

相对持中性态度的苏雪晶则对市场普遍认为房产税是最后的地产调控手段观点表示相反意见称，在高房价及目前收入增速下，政策调控是一种常态。但就从政策本身来看，“靴子”还并未落地，因为征收的时点与具体方案并未公布。

苏雪晶认为，本轮地产股反弹的根本逻辑，在于市场关注重心已从行政政策忧虑向通胀预期判断转换。根据楼市资金的变化，今年通胀的高点可能出现在二季度，过于严厉的货币政策在春节前后可能不会出现。而地产股当前进入业绩快报时间点，业绩与估值的优势会刺激地产股继续上涨。

光大证券分析师冯钦远则表示，房产税并不是为降房价而生，而是期望中长期能够改善甚至取代土地财政的工具，目前只是建立体制，进行试点。但近期楼市的反应已经显示出，楼市的参与者将房产税视为打压房价最严厉的政策，“对增量不对存量”的传言已经使很多人开始抢购房产。

“可以想象，正式试点如果真的如此，其他没有试点的城市会怎样？”冯钦远表示，出于防止楼市崩盘的考虑，房产税试点不会严，但不严的政策反而会推升房价，因此需要有配套的严厉政策出台，如扩大限购范围、推广深圳的限购政策、严厉的二手房交易税、二套房以上信贷更严格的控制等。

爱，只是奢望

如何布局

下半年或现地产股黄金时节

对于2010年地产行业的基本面，海通证券行业分析师涂力磊进一步表示，近期房地产股的持续反弹除了估值因素以外，也包含了2011年行业景气的预期。涂力磊称，由于2010年行业新开工同比大幅增大，因此市场对行业2011年景气度存在担心。但事实上开发商手中的土地储备量和房屋销售速度将对行业景气程度构成支撑。

“国内房地产企业土地购置总量从2007年开始逐年下滑，2009年跌至3．1亿平方米，为2003年以来最低水平。”涂力磊说，“2010年行业土地购置面积在4亿平方米左右，处于历史正常水平。但是销售方面，预计2010年销售面积在9．2亿平方米，与2009年基本持平。这两组数据说明2010年开发商土地储备属于正常水平，但销售却在连续放大。”

由此，涂力磊认为，开发商2011在拿地、新开工和开盘节奏方面拥有更大的主动权。这将使得一旦市场销售下滑，地产商将通过紧缩拿地和减少开工来限制市场供应。此外，国内经济增长速度和流动性对2011年行业景气度也构成支撑。

上述基金公司投资总监也向记者表示，地产行业系统性投资机会应该在房地产调控取得一定成果和ＣＰＩ 上涨压力减轻双重因素驱动下产生，上涨的最佳时点出现在下半年尤其是四季度的可能性较大。

中投证券行业研究员李少明在采访中表示，在房产税背景下，就开发商来说，以万科[简介 最新动态]为例，最大的优势在于资金周转快，业绩优良，现金充裕且具有资源优势。与此同时，世联地产[简介 最新动态]等相对稀缺的中介服务公司也蕴含较大机会。

而涂力磊表示，地产板块除了传统白马股外，后期可考虑从“标配”和“超配”两条主线进行配置，即“标配”地产板块，“超配”优质个股。品种方面，除传统的万科Ａ、保利地产[简介 最新动态]、荣盛发展、首开股份和滨江集团等以外，看好以下两条配置思路首先是具备“股权激励”方案的企业，如苏宁环球、冠城大通等；其次是2010年新开工量大幅增长的企业，其预收账款后期将有较大增长弹性，如金地集团和世茂股份等。