购房指南:初次买房者必须学会的常识（三）

阿土

　我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
　　1)居住用地：70年；
　　2)工业用地：50年；
　　3)教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年；
　　4)综合或者其他用地：50年。
　　5)商业、旅游、娱乐用地：40年；
　　6.土地使用权划拨
　　是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。
　　7.房产评估
　　是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理地估计、推测和判断，此价格通常与实际买卖成交价不同。
　　房产评估的目的一般有二个，一是为买房贷款提供贷款成数的依据(房地产抵押评估报告)，二是为房屋买卖缴纳的税费提供依据(房地产交易评估报告)。
　　8.房屋产权过户
　　即房屋所有权的变更，是指原房屋所有权人通过买卖、继承、赠与等方式将房屋所有权(包括房屋所有权和土地使用权)转移为他人所有的过程。
　　9.契 税
　　契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房屋成交价(或评估价)的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。
　　10.个人住房按揭贷款
　　个人住房按揭贷款即买方在向卖方(或房地产开发商)购买房产时，自己先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押，以后再按月偿还贷款本息(月供)的一种贷款方式。
　　11.贷款额度
　　又称贷款限额，贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定。如：最高金额、最高贷款成数、最高偿还金额等指标。
　　12.贷款期限
　　是指借款人应还清全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30年。贷款人可能根据住房的使用年限(寿命)，借款人的年龄等，对贷款期限作出限制。
　　13.个人住房按揭贷款的分类
　　个人住房贷款按资金来源分类，可分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款
　　1)商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款；
　　2)住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带互助性质，利率比商业性贷款要低；
　　3)组合贷款是借款人所需资金先申请往房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
　　私产.一次性付款流程
　　(一)过户前的准备工作：
　　1.提前还贷：如交易所涉及的房屋存在贷款未还清，须办理提前还贷手续，由客户自行办理；
　　2.各交易中心销控岗统一与评估公司联系，出具评估报告；
　　1)销控岗收到资料当天与评估公司联系，评估公司24小时出具评估报告；
　　2)如在下午4点以后签收资料，则第二天早上与评估公司联系，评估公司24小时出具评估报告；
　　3)权证如在周六、周日签收资料，则周一早上与评估评估公司联系，评估公司24小时出具评估报告。
　　3. 《评估报告》出具后，通知权证岗领取过户资料，预约客户办理过户手续；
　　4.评估报告须由公司统一出具，连锁店不得自行办理。外派必须办理外派手续；如未经审批自行出具评估报告，不论是否使用公司出具的评估报告，公司仍将从成单人个人收入和成单店店长店收入中扣除相应评估费。
　　(二)办理产权证及土地证过户手续
　　说明：部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过户的程序；
　　1.办理产权证过户手续(产权证进件)；领取新的产权证(产权证出件)；
　　1)办理产权证过户手续，需买卖双方同时到房产局办理，如卖方产权人已婚，其夫妻双方需共同到场；
　　2)权证岗协买卖双方将过户资料交由房产局过户窗口工作人员审核，审核无误后收取相关资料；
　　3)买卖双方按房产局规定的缴税时间缴纳相关税费(各区缴纳税费的时间略有不同)；过户具体费用的计算依据为评估价和成交价取高值；
　　4)权证岗凭客户税费缴纳票据，领取《交易收件单》，收件单由权证岗负责保管；
　　5)房产证进件后，遵照各区房产局规定的时间节点，由过户人员预约买方携带身份证原件、《交易收件单》到房产局领取《房屋所有权证》；
　　2.办理土地证过户(土地证进件)；领取土地证(土地证出件)
　　1)权证岗在协同买方领取房产证的当日，可协助买方到土地局办理土地过户手续；
　　2)由土地局过户窗口工作人员审核过户资料无误后，由客户缴纳相关费用后，权证岗凭相关票据收件单领取土地证收件单，贷款的客户，收件单必须由权证人员负责保管；
　　3)土地证过户的资料如下：
　　a)土地证原件
　　b)过户后的新房产证复印件
　　c)契税及土地收益金发票复印件
　　d) 《XX市存量房合同》原件1份
　　e)土地登记申请表一份
　　f)买方身份证复印份一份
　　g)土地证过户的资料
　　4)土地证过户的费用：33元
　　(三)结件手续
　　土地证收件单出件后，连锁店可通知买卖双方办理物业交割及结件手续。
　　三、私产.商业贷款过户流程
　　(一)基本流程
　　1、首期款齐、资料齐后，由销控岗为客户办理房屋评估；
　　2、评估出件后，由各交易中心销控岗协同买方及配偶(行需卖方同时到场)到银行进行贷款面签手续，三个工作日后，可得知面签审核结果；
　　3、银行面签通过后，由权证岗预约买、卖双方(配偶)，到房产局办理产权证及土地证过户手续；
　　说明：部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过户的程序；
　　4、办理完产权证过户后，领取产权证收件单，收件单收必须由权证人员保管；
　　5、根据各区房产局规定的过户时间，由权证岗协同买方到房地局领取《房屋所有权证》；产权证必须由权证人员保管；
　　6、领取产权证当天，权证岗即可协同买方进行土地证过户，领取土地证收件单；收件单必须由权证人员保管；
　　7、根据各区土地避规定的过户时间，由权证岗协同买方到土地局领取《国有土地使用权证书》，土地证收必须由权证人员保管；
　　8、抵押资料齐备、抵押评估报告出件后，由权证岗协同买方及配偶到房地局办理抵押登记手续；
　　9、根据各区规定的时间，抵押出件后，他项权证返银行，两证返店后，由连锁店向买方客户交付两证。
　　备注：除需过户前需要办理贷款面签、两证出件后需要办理抵押登记手续外，其它流程与一次性过户基本相同。
　　(二)商业贷款资格
　　1. 18-60周岁的具有完全民事行为能力人；
　　2.城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明；
　　3.男性不超过60岁，女性不超过55岁；
　　4.交齐首期购房款;
　　5.有稳定合法收入，有还款付息能力；
　　6.借款人月收入必须超过月供的2倍以上；
　　7.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物；
　　8.所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件；
　　9.借款人、共同还款人和担保人不得在其他银行有贷款逾期记录。
　　(三)商业贷款受理的房产类型
　　1.房屋结构：混合结构以上，厅室结构；
　　2.房 龄：不超过20年；
　　3.抵押房产面积必须大于50平方米；或在房产局备案的精装小户精装小户也可；
　　4.已购公有住房、经济适用房并符合上市条件或履合了合法批准程序；
　　5.未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。
　　(四)贷款成数和期限
　　贷款总额以成交价和评估价的低值作为标准值，贷款成数不超过标准值的70%；贷款金额在5万以下不能办理贷款；
　　(五)还款方式
　　1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式；
　　2.贷款期一年以上的，可采用“等额本息”和“等额本金”两种方式。
　　(六) “等额本息还款”与“等额本金还款”方式的比较
　　比较两种还款方式：从总还款金额这一结果指标上来看：相同的贷款额度和贷款年限，“等额本金”比“等额本息”更节省利息。从客户还款压力及使用资金的这一过程指标来看，“等额本金”对借款人现阶段的财力要求较高，且前期还款压力较大。
　　所以不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或者消费偏好而设计。其实质，无非是贷款本金的先还后还，造成贷款本金事实上的多用少用、长用短用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。因人而异、各取所需是选择还款方式的原则。